CASE ALL’ASTA… QUANDO E’ MEGLIO NON PARTECIPARE? TUTTI I RISCHI DA EVITARE E COME RICONOSCERLI!

case all'asta Novara, quando è meglio non partecipare

Ciao Sono Jessica Feston, consulente in esecuzioni immobiliari di AstaSim, la prima agenzia a Novara specializzata nell’acquisto di immobili all’asta.

Oggi parlerò di case all’asta a cui è meglio non partecipare… leggendo semplicemente la perizia e l’avviso di vendita!

Ovviamente il mio consiglio per non rischiare spiacevoli problemi è sempre quello di affidarti ad un professionista serio. Ma vediamo insieme qualche piccolo consiglio che ti può già allertare se è presente nei documenti della procedura.

Quando si vuole comprare una casa all’asta, prima di procedere con l’invio dell’offerta telematica o cartacea che sia, bisogna leggere sempre attentamente la perizia e l’avviso di vendita.

Purtroppo questi due documenti non sono sempre di facile lettura, soprattutto ai non addetti ai lavori.

Se non sei seguito da un consulente e sono presenti nella perizia o nell’avviso di vendita delle problematiche, è meglio non rischiare… e cercare un’altra casa.

Anche perché una volta fatta l’offerta non è più possibile tirarsi indietro, le offerte di acquisto sono irrevocabili!

Se non si salda il prezzo di una casa aggiudicata i soldi che perderai e i problemi a cui andrai incontro sono tantissimi. Ho scritto un articolo proprio su questo argomento… clicca qui per leggerlo!

Iniziamo a capire che cos’è la perizia e l’avviso di vendita:

LA PERIZIA

la perizia è sempre consultabile sui siti sui quali il Giudice delegato dispone la pubblicità, presso la cancelleria del Tribunale o presso lo studio del professionista a cui è delegata l’asta. 

Nella perizia, redatta da un professionista incaricato dal giudice, chiamato CTU, (Consulente Tecnico d’Ufficio) non si trova solo il valore dell’immobile, ma anche tutti gli elementi utili a ponderare la decisione di partecipare o meno alla gara:

Planimetria, dati catastali, condizioni di fatto e stato di manutenzione, iscrizioni pregiudizievoli (cancellabili o no dalla procedura) eventuale presenza di abusi edilizi e la loro sanabilità, vincoli, servitù, eventuali debiti verso il condominio eccetera.

Insomma c’è quasi tutto quello che bisogna sapere per la prima fase decisionale.

Ovviamente la perizia non è aggiornata ad ogni asta!

Capita che un asta del 2021 abbia una perizia del 2017, pertanto lo stato manutentivo dell’immobile i debiti condominiali  e quant’altro non rispecchino lo stato attuale.

L’AVVISO DI VENDITA

l’avviso di vendita è redatto dal Delegato alla Vendita scelto dal Giudice.

All’interno di questo documento ci sono tanti dati utili, come il tipo di asta, le istruzioni per partecipavi, il prezzo base e l’offerta minima, i termini e le modalità di versamento della cauzione e del pagamento residuo in caso di aggiudicazione, il custode giudiziario a cui è affidata la gestione del bene e il professionista a cui è delegata la vendita.

Insomma tutto quello che ti occorre per partecipare.

Ma torniamo a noi, ora che sappiamo quali sono i due documenti da leggere con attenzione…. Ti dirò alcuni dei problemi che potrai trovare ed evitare.

L’immobile si vende per l’intero o solamente per una quota?

Ci sono degli immobili all’asta che non vengono venduti interamente ma solo la quota del 50%. Questo non è sempre molto chiaro quindi fate attenzione a cosa comprate.

Inoltre è possibile che all’asta venga venduto solo l’usufrutto o la nuda proprietà di un immobile. Quindi attenzione ai particolari perché come dicevo prima, l’offerta è irrevocabile.

Ci sono abusi edilizi? Sono sanabili o non sanabili?

Parecchi immobili all’asta presentano degli abusi edilizi, alcuni possono essere sanati dopo l’aggiudicazione altri sono insanabili.

È molto importante sapere della presenza o meno di abusi prima della partecipazione in asta soprattutto se si decide di pagare con mutuo.

La Banca infatti può negarti il mutuo in presenza di abusi non sanabili.

Nel mio percorso di consulente in esecuzioni immobiliari ho trovato delle case con abusi da sanare per un importo superiore ai 40 mila euro; ma nulla che non si possa risolvere con un buon consulente che prima di partecipare Ti sappia dire tutto quello che c’è da sapere dandoti la miglior soluzione da adottare.

Ci sono dei contratti di locazione opponibili alla procedura?

Molte volte in perizia si legge “contratto opponibile alla procedura cosa vuol dire?

Un contratto di locazione registrato all’agenzia delle entrate prima del pignoramento è opponibile alla procedura. Essendo un contratto regolare, anche in caso di aggiudicazione rimane in essere fino alla regolare scadenza.

Pertanto, se sei un investitore e compri l’immobile per affittarlo puoi avere già l’inquilino, ovviamente sarà onere del consulente sapere se l’inquilino sta pagando l’affitto o è moroso.

Invece, se il contratto non è opponibile alla procedura vuol dire che il contratto è stato registrato dopo il pignoramento pertanto verrà eseguito lo sfratto come se fosse un’occupazione abusiva, direttamente dalla procedura senza pagare alcuna spesa.

Pertanto, controlla bene e chiedi maggiori informazioni al consulente che ti sta seguendo.

Ci sono cause giudiziarie?

Quando un immobile viene venduto all’asta, il Giudice in caso di aggiudicazione dell’immobile procedere a carico e a spese della procedura alla cancellazione di tutte le ipoteche e pignoramenti trascritti.

Tuttavia non tutto può essere cancellato… le domande giudiziali presenti non possono essere cancellate dal G.E. a meno che sia già emessa la sentenza passata ingiudicata che ordini la cancellazione (purtroppo succede raramente che venga disposta la cancellazione).

in caso di accoglimento della domanda invece, il diritto dell’attore prevarrà su iscrizioni e trascrizioni effettuate successivamente alla domanda giudiziale.

Questa è la cosa più importante da controllare, per non rischiare di perdere la caparra e la casa anche dopo il passaggio di proprietà.

Queste sono alcune delle cose fondamentali da sapere prima di partecipare ad un’asta.

Se vuoi avere degli ulteriori approfondimenti su queste 4 problematiche scrivilo qui sotto e farò un video in merito.

Mi raccomando, ricorda sempre che la cosa più sicura che puoi fare se vuoi comprare case all’asta a Novara o in tutto il territorio italiano è affidarti ad un professionista.

AstaSim la certezza di un acquisto informato!

Vuoi affidarti ad AstaSim per cercare casa all’asta a Novara e in tutto il territorio italiano? visita il sito e chiamaci al numero 0321.32295 oppure inviaci una mail a consulenti@astasim.it e sarai ricontattato!

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