TIPI DI OCCUPAZIONE DELLE CASE ALL’ASTA

tipi di occupazione delle case all'asta

In che modo una casa aggiudicata all’asta a Novara può rimanere occupata?

Abbiamo già visto in passato che spesso le case vendute all’asta, risultano occupate. 

Ciononostante è doveroso precisare che, una volta che l’aggiudicatario ha ricevuto il decreto di trasferimento, diventa l’effettivo proprietario dell’immobile e, come tale, ha il diritto di occuparlo.

Le possibili situazioni in cui ci si può trovare una volta aggiudicatisi un immobile, sono molte e diverse sono le modalità di sgombero.

In questo articolo vediamo nel dettaglio i tipi di occupazione delle case all’asta e le possibili soluzioni.

L’immobile è occupato dall’esecutato

Questa è la situazione più comune, quando si tratta di immobili venduti all’asta ma occupati.

La legge prevede che l’esecutato, ovvero il proprietario a cui è stata pignorata la casa, ha diritto a occupare l’immobile fintanto che questo non viene aggiudicato. Da quel momento la procedura prevede che, entro 120 giorni, l’immobile venga consegnato al nuovo proprietario libero da qualsiasi persona o cosa.

L’immobile è occupato da un affittuario con regolare contratto

Un immobile può essere pignorato, e quindi venduto all’asta, anche nel caso fosse regolarmente affittato. 

In questo caso, il potenziale acquirente deve necessariamente verificare la condizione dell’immobile prima di partecipare all’asta. In caso contrario potrebbe ricevere una sorpresa poco piacevole.

Anche in questo caso entrano in gioco delle variabili

Il contratto d’affitto è stato registrato prima del pignoramento

Nel caso l’immobile aggiudicato all’asta fosse regolarmente occupato da un conduttore e il contratto d’affitto fosse stato registrato presso l’agenzia delle entrate prima del pignoramento, lo stesso contratto sarebbe a tutti gli effetti valido, indipendentemente dagli eventi che hanno coinvolto l’immobile e il suo proprietario.

L’aggiudicatario non avrebbe alcuna possibilità di risolvere il contratto d’affitto già esistente se non per i normali motivi previsti dalla legge. Motivi che tuttavia nulla hanno a che vedere con l’acquisto di quella casa all’asta: ad esempio un inquilino moroso.

Se ti sei aggiudicato una casa all’asta per andarci a vivere, un immobile con questa situazione non fa in alcun modo per te!

In questi casi nella perizia è riportata la dicitura: contratto opponibile alla procedura. Ovvero l’inquilino può di fatto opporsi alla procedura di sfratto in quanto titolare di un contratto del tutto regolare e pertanto ha il diritto di farlo valere fino alla sua naturale scadenza.

Il contratto d’affitto è stato registrato dopo il pignoramento

Nel caso l’immobile aggiudicato all’asta fosse occupato da un conduttore e il contratto d’affitto fosse stato registrato presso l’agenzia delle entrate dopo il pignoramento la situazione sarebbe completamente opposta. 

Un contratto d’affitto registrato a pignoramento avvenuto non è opponibile alla procedura e, oltretutto, non ha alcun valore legale.

A questo punto potrai chiederti: ma allora perché il proprietario pignorato avrebbe registrato un contratto non valido?

Le motivazioni sono diverse, solitamente perché in questo modo cerca di rendere l’immobile meno appetibile e guadagnare tempo. Di sicuro una persona interessata a partecipare all’asta per tentare di aggiudicarsi l’immobile per viverci, senza una profonda conoscenza della normativa, passerebbe immediatamente oltre. 

Per un immobile aggiudicato all’asta occupato da un conduttore senza un contratto valido è prevista la normale liberazione entro i canonici 120 giorni dall’aggiudicazione. 

L’immobile è occupato da terze persone senza contratto

Un immobile aggiudicato all’asta occupato da terze persone in assenza di un contratto d’affitto, quindi non dal precedente proprietario, rappresenta quello che a tutti gli effetti viene definito una occupazione abusiva.

In presenza di un’occupazione abusiva non ci sarebbe nemmeno bisogno di arrivare all’aggiudicazione dell’immobile per ottenerne la liberazione: per questi casi la procedura prevede lo sfratto immediato.

Una volta aggiudicato, quindi, l’immobile sarà già libero o, nel peggiore dei casi, in fase di liberazione. 

Immobile occupato da famiglie con figli minori, disabili o anziani

Una delle domande che ci vengono rivolte più di frequente in AstaSim è: 

“Ma se l’immobile è occupato da una famiglia con figli minori o da disabili l’immobile verrebbe liberato ugualmente o potrebbero esserci problemi?”.

La risposta è semplice: la legge non offre nessuna garanzia a tutela di chi ha contratto un debito. Nel caso in cui la casa di proprietà di un soggetto insolvente venisse pignorata, anche in presenza di minori, donne in stato d’attesa, anziani non più autosufficienti o disabili, la procedura esecutiva farebbe ugualmente il proprio corso. Nei casi più critici il giudice potrebbe fare un’eccezione e chiedere un rinvio di qualche settimana, niente di più.

Certo, ci si può sempre trovare nella situazione in cui l’occupante oppone resistenza. In questo caso il custode potrà chiedere l’intervento delle forze dell’ordine che procederanno alla liberazione coattiva dell’immobile.

Se hai la sfortuna di trovarti in una situazione di questo tipo non farti rodere dai morsi della coscienza: gli occupanti, per quanto abusivi, non saranno lasciati in mezzo alla strada. Nel caso si trovassero in una situazione economicamente difficile e non avessero ancora trovato un nuovo posto in cui vivere ci sarà l’intervento dei servizi sociali che si muoveranno per concedere una sistemazione provvisoria alla famiglia sgomberata. 

Nel caso fossero presenti disabili o persone con serie difficoltà fisiche, la liberazione coattiva da parte delle forze di polizia avverrà con il supporto del personale medico necessario. Le persone bisognose di cure saranno trasferite in strutture idonee quali ospedali o case di cura.

come prepararsi per non rischiare di trovarsi in un acquisto sbagliato?

Prima di lanciarti in un’asta immobiliare per l’acquisto della tua nuova casa è fondamentale conoscere tutto ciò che riguarda l’immobile e lo stato di occupazione. Solo in questo modo potrai sapere se l’immobile è davvero quello giusto per te!

Con il supporto di AstaSim avrai la certezza di partecipare a un’asta in tutta sicurezza e potrai concludere un acquisto informato e sicuro.

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